第八十二章 锁盘
联邦想无中生有,走出“一路上涨”与“暴跌崩盘”之外的第三条路,想法,很好。 但要对抗客观规律,只有想法,是远远不够的。 锁定房价,拒绝任何市场波动,本质上是恐惧房价会一路暴跌,却也会令投资者恐慌,意识到房产价格的增长预期已不复存在:这,并非政策意义上、而是实践意义上的不复存在,锁盘本身就传达了一个信号,目前的房价,泡沫之严重,已经到了“不锁即崩”的程度,那么如果不想被暴跌所毁灭,锁盘就是必然。 当然,这样的必然性,一定会让房产投资者绝望,继而,不择手段的套现离场。 然而什么是锁盘呢: 如果能离场,那就不叫锁盘了。 一边是升值预期的破灭,一边是套现离场被严禁,投资者的心情,方然并不关心,他只知道,在这样的完全管制市场,房产将在实践意义上严重贬值,名义价格会与实际价格相差到不可思议的程度。 实际价值一旦与名义价格背离,事实上,就意味着锁盘的彻底失败。 锁盘,不管cao作如何荒谬,本意是想保住房产的价格。 然而这cao作,却让房产几乎无法变现,将其投资价值、名义价值乃至事实价值一并摧毁。 再怎样昂贵的资产,如果根本没有交易的手段,没有一个可靠的渠道能兑换成现钞,那么,这所谓资产的价格,就没意义,对卖家没意义,对潜在的买家同样没意义,谁会用现金买入价格锁死、遑论增殖的资产呢,难道还指望那年化1.5%,甚至连联邦储蓄利率都赶不上的可怜收益吗。 一旦想明白这点,联邦政府的所谓“锁盘”,面目就格外可憎。 对房价,要么放任其一路飙升,直到泡沫膨胀到极限后崩盘,要么乖乖遵循经济规律,出动出手刺破泡沫;在虚高的资产价格面前,联邦能选的,无非是这两条路。 即便出于恐惧,想避免房价崩盘的恐怖冲击,也不应该心存幻想。 经济危机爆发之后,一段时间内,联邦对房地产市场的锁盘,效果很明显:但凡跳出经济的范畴,以暴力为后盾而动用一些非经济的手段,单纯服从经济规律的房地产市场也只有乖乖就范,至少在表面上,房价在暴涨后趋于稳定,但这只是表面意义上的稳定,是缺乏交易量,事实上摒弃了市场规律的稳定。 等没有变现手段时,房价稳、还是不稳,又哪还有一丝一毫的意义呢。 就在不久之前,房价还没有像方然所见到的那样,一路狂泻,因为在政府控制下,大量企图高位套现的持有者,要么没有资格,要么错判形势,并没能够成批的套现离场,仅此而已。 然而随着锁盘策略的持续,再怎样头脑迟钝的家伙,一旦发现自己手中的房产,并非金山银山,而只不过是年化收益率1.5%,七十年才能收回成本的金融垃圾,接下来,可想而知,必然会想尽一切办法卖出房产,落袋为安。 这种“想尽一切办法”,是对联邦控盘能力的极大考验,如果无法杜绝,锁盘就是空谈。 而如果真能锁盘,让任何一个持有者都无法套现走人,房价则彻底失去意义:无法变现的资产,不管价格有多高,都将变成镜花水月,可望而永远不可得。 当然,分析到这里,方然也受到了罗伯特*布朗的质疑。 教授在询问他,面对高企的资产泡沫,难道,联邦就不能像过去三十年那样,依靠经济发展、房租提升,来逐渐提高房产的年化回报率,最终变相的将房价“反衬”到合理的水平: “毕竟,就我本人而言,十六年前在迈阿密购买住宅的贷款,每月需归还600马克; 当时看来,这的确是沉重的负担,但现在,以联邦民众的平均收入水平,600马克则并不起眼,那么,现在贷款买房的民众,即便要每月偿还6000马克,说不定十年、二十年后,在暴涨的收入面前,也根本算不得多么严重的负担?” “庞氏骗局里,第一批入场的人,也是这样劝说后来者的。” 回顾过去的房价,方然很清楚布朗教授话里的思路,他淡然的摇了摇头: “当然,房产市场,并不是单纯的庞氏骗局,毕竟房屋是有居住价值的,这也是房价的基础。 过去三十年,联邦的房产价格一直在扶摇直上,不仅房价飙升,事实上,连房租也增长了若干倍,这说明,房屋的居住者收入获得了极大的提升,才有能力承受不断提高的房价和房租; 当然,由于房价包含了房租的未来预期,涨幅大大超过房租也并不意外。 但是,脱离房地产市场的细枝末节,从全局角度考虑,联邦的房产,房租未来会怎样变化,则是一个相当不乐观的趋势。 不,可以这样讲,联邦的某些城市已经给出了答案。 曾经工业发达的底特律,在产业衰败后,人口大量迁出,房租随之暴跌,失去房租支撑的房价也难逃一劫,这说明,房价的趋势,根本上还是着眼于经济的趋势,而现在的经济形势,教授,我不说您也知道,危机当前,抛开短期的震荡不谈,房价是根本没可能继续增长的。 以泡沫如此严重的房价,尚且只将经济拉动到现在的程度,联邦经济循环里的大多数民众,只负担得起目前水平的、相对于房价严重“偏低”的房租,经济更宽裕者的资金又往往因购房而清零,甚至还背负上沉重的债务。 联邦民众的资金池,已经见底,如何支撑房租的进一步增长? 民众的平均收入,目前不过3000到4000马克,其中一半用于居住,支撑了房产的1.5%年化收益率; 如果锁定房价,让房租增长到能支撑5%的年化收益率,租金会高达5000马克,即便民众不吃不喝,也要有5000马克的收入才有可能支付这样的房租,但是,看现在的经济形势,别说收入增长到5000,就连现在的3000至4000能否维持,都还是未知数。 退一步讲,即便一切都很顺利,联邦的经济继续平稳增长十年,将民众收入拉动到6000~8000马克的高位,有能力支付5000马克来租房,保证房价锁定状态下的5%年化收益率: 但是这十年里,房产的收益情况又怎么样?”